بازآرايي ارتباط ها حيطه مسكن

بازآرايي ارتباط ها حيطه مسكنآزمون نظام مهندسي در مثلث رابطه ها مصرف‌كننده ( خريدار و مستاجر ) , عرضه‌كننده ( بنگاه‌هاي مسكن , سرمايه‌گذاران و سازندگان ) و بانك ‌مسكن ( به‌عنوان ارگان تامين‌مالي ) اين بانك‌ مسكن و بالاتر از آن دولت بوده كه در انتهاي صف ( در ضلع پاييني ) قرار داشته و در ادامه آن بازيگران جنبش كرده و مي كنند , درحالي‌كه اين مثلث بايستي به‌گونه‌اي نوسازي شود كه ضلع دولت ( و نماينده‌ آن يعني بانك ‌مسكن توسعه‌اي ) در مركز هرم و در شرايط سياست‌گذار و سر گروه قرار گيرد . 
راه حل توسعه‌اي اين است كه بدون واسطه و غيرمستقيم نقش بانك‌ مسكن در فرآيندهاي انتخاب ارزش و وضعيت خريد و فروش ارتقا يابد ; مي بايست ساختار و موقعيت اعطاي وام ها به‌گونه‌اي باشد كه مذاكرات خريدار و فروشنده و نظام قيمت‌گذاري املاك مسكوني را تحت‌تاثير قرار دهد . اين‌كه قيمت‌ها در بازار توسط بنگاه‌ها يا اين كه فعالان بزرگ بازنويسي ‌شده يا اين كه تغيير‌و تحول نمايد و بعد از آن بانك‌ مسكن دنباله‌‌روانه به تاءمل ارتقاء ميزان وام ها ( با انگيزه امداد به قشر ضعيف ) باشد , رويكردي منفعلانه است . 
علامت‌دهي به بازار 
– چرا بايستي ميزان وام مسكن در تهران بيشتر از شهرهاي ديگر باشد و به همين ترتيب در شهرهاي بزرگ بيشتر از ديگر شهرها؟ آيا اين علامت‌‌دهي به بازار و به رسميت شناختن گران‌تربودن بها ملك در تهران و بقيه شهرهاي بزرگ نيست؟ آيا اين فرمان با انگيزه دولت براي سفر معكوس در ناهمخواني نيست؟ بانك مسكن به مثابه‌ بانك توسعه‌اي ‌بايد علامت‌دهي تصميماتي صدق انجام دهد . 
– چرا نبايد علاوه بر مبلغ , بقيه ويژگي ها وام ها مانند حالت بازپرداخت و نرخ سود در بخش ها گوناگون مرز و بوم متعدد باشد ( در شهرهاي بزرگ كه مسكن نقدشونده‌تر و راندمان آن‌ ازلحاظ پرورش بها يا اين كه درآمدزايي از روش اجاره و… مساعد‌تر است , مي‌توان نرخ سود بالاتري را اعمال كرد ) ؟ 
– آيا نبايد پولي از وام ها منوط باشد كه به عنوان مثال در صورت ساخت يا اين كه خريد واحدهاي مسكوني سبز ( مبحث توسعه‌ استوار ) , اين بخش از وام قابل‌پرداخت شود؟ ( ساختمان‌هاي دارنده عايق حرارتي , مجهز به وام ها سرمايشي و گرمايشي شمسي , دارنده فضاي سبز كافي و… ) . 
– بانك مسكن براي ساخت تغيير تحول تدريجي در گرايش‌ سازندگان ساختماني متناسب با روندهاي تازه مربوط به بخش ( ارتقاء سن و ارتقا جمعيت سالمند , ارتقا بها حامل‌هاي انرژي , توسعه‌ فناوري‌هاي تازه ساخت ) مي بايست سياست‌گذاري نمايد . 
– هم‌راستايي حجم , نرخ و سازوكار اعطاي مشوق‌هاي چندمرحله‌اي در اعطاي وام ها , با سياست‌ها و دغدغه‌هاي فرهنگي و اجتماعي نظام ( ارتقاء جمعيت , كاهش ميزان جدايي , كاهش آسيب‌هاي ‌اجتماعي ناشي از بافت‌هاي ‌فرسوده , حاشيه‌نشيني , تعريف كارآمدي از معاش شب در شهرها و… ) مبادرت ديگر است . 
– حجم و نرخ وام ها ناحيه مسكن و توسعه‌ شهري با سياست‌هاي وزارت در حيطه توسعه‌ شهرهاي مياني , سوق دهي جمعيت درسمت سواحل خليج‌فارس و درياي عمان ; همراه با كمپين‌هاي اطلاع‌رساني و آگاه‌سازي همگاني هماهنگ شود . 
- توليد سازوكار رصد بازار و انعطاف‌پذيري در جابه‌جايي منابع و سطر اعتباري اعطاي وام ها به سازندگان و خريداران واحدهاي نوساز ( يا اين كه فاقد سابقه‌ معاملاتي ) , در حالت گوناگون بازار با انگيزه در دست گرفتن ظريف عرضه و تقاضا ( همراه با اطلاع‌رساني مطلوب به‌منظور اثرگذاري كافي بر بازار ) هم حتمي است . 
مدير خل وچل بازار 
يكي از عواملي كه منجر توليد حباب در بازار مي گردد و عليه به‌صورت بالقوه قادر است به خواسته كاهش بها مورد استفاده قرار گيرد , معنا «اثر لنگر» ( anchoring effect ) است . اثر لنگر به‌اين مضمون‌ است كه قيمت‌هاي متعدد پيشنهادي براي خريد يا اين كه فروش به‌صورت خوشه‌اي حول ارزش اول پيشنهادي شكل مي گيرند و فضاي آلوده و كثيف و ابهام‌انگيزي از ارزش ذاتي مي سازند . پژوهش ها نشان مي دهد چه بسا آژانس‌هاي معاملات ملكي و خبرگان منطقه ساختمان در ارزش‌گذاري نادرست بها ملك به‌واسطه‌ اين اثر همان‌قدر آسيب‌پذير مي باشند كه يك دانش‌آموز ابتدايي . در واقع , خطاي تصميم‌گيري خبرگان ناحيه مسكن ۴۲ درصد و خطاي دانش‌آموزان ۴۶ درصد است كه تفاوت قليل و نگران‌كننده است ( ۲۰۰۱ , Kahneman ) . بانك مسكن به مثابه‌ بانك توسعه‌اي بايستي سازوكارهايي پباده سازي كند كه در‌حد امكان مرجع قيمت‌دهي از سوي فروشنده به جهت خريدار يا اين كه سازمان هاي تخصصي جداگانه ( يا اين كه متعلق به جامعه‌ خريداران ) تغيير‌و تحول يابد ; چنين روندي سبب جلوگيري از توليد حباب در قيمت‌ها مي شود . 
راهكار عام در‌اين ارتباط تغيير تحول دسته درآمدزايي بنگاه‌هاي املاك است ; بنگاه‌ها مي بايست از روش ارائه‌ سرويس ها مربوط به معرفي ملك ( برگزاري جلسات بازديد حقيقي و مجازي ) , كارگزاري بانك مسكن و بقيه بانك‌ها را در ارائه‌ سرويس ها بانكي و بيمه‌اي داراي ارتباط و… برعهده گرفته و كسب درآمد كنند . چنين مدلي زماني از طرف عامه‌ مردمان قابل‌پذيرش خواهد بود كه پرداخت درصدي از بها داد و ستد ( خريد/ فروش يا اين كه رهن/ اجاره ) به بنگاه‌ها حذف شود . بدين ‌ترتيب , منافع بنگاه در كار و انجام معاملات بيشتر پنهان است و بزرگ و كوچك‌بودن اندازه‌ خريد و فروش اثري در درآمدزايي او نداشته و ارتقا قيمت‌ها نفعي به حالا آن‌ها نخواهد داشت . 


بازآرايي نظام ايجاد مسكن 
در بخش اعظمي مواقع , انجام پروژه‌هاي بزرگ و خاص و دستيابي به صرفه‌جويي مقياس تصميماتي دلخواه و سودآور بوده , ولي در حيطه صنعت ساختمان در كشور ايران اين ساخت در سطح ايجاد دستي قراردارد و عملا وارد مرحله‌ ساخت انبوه نشده است . در‌اين صنعت , انجام پروژه‌هاي بزرگ مانند مسكن مهر چاره براي «نياز مستمر و مستمر» در حيطه مسكن نيست . نميشود آن گونه ايجاد را دائما ادامه اعطا كرد ; كشور نيازمند نظام «توليد مستمر» براي «نياز مستمر» بخش مسكن است . مسكن مهر از يك طرف فشار عظيمي به دارايي و بانك مركزي وارد كرد , و از سمت ديگر در يك برهه‌ محدود هم حجم عظيمي از تقاضا براي مصالح و… توليد كرد . آن گاه همه‌چيز به شرايط سكون رجوع . زماني جامعه با يك نياز هميشگي ( در حيطه مسكن , املاك تجاري و اداري و همينطور زيرساخت‌ها ) مواجه است , نظام ايجاد هم مي بايست در قالب ايجاد هميشگي پباده سازي شود . دائمي نبودن نظام ايجاد سبب ميگردد همواره شاهد دوره‌هاي انباشت تقاضا و پيرو آن دوره‌هاي انباشت عرضه باشيم . احتمالا به خاطر ماهيت صنعت ساختمان و براساس فناوري‌هاي مو جود , نتوان راه‌حلي قطعي براي اين دستور و دستيابي به آرايش و پيرايش نظام هميشگي و چه بسا ايجاد ناب يافت , ولي صد رد صد مي‌توان گام‌هايي آغازين در اين راستا برداشت . ايجاد گذشته از دولت نهم كه مركب از پيمانكاران كوچك البته با تجربه و چابك بود كه به‌صورت دائمي ايجاد مي‌كردند , پيرايش قابل‌قبولي بود , كه اما مشكل حساس آن ضعف نظام تامين مالي بود . 


نهادسازي جداازهم و تجهيز دوسطحي منابع 
دو شيوه در مواجهه با بازار مسكن قابل‌تعريف است : راه و روش بازار آزاد و خط مش حمايتي . در منطقه املاك مسكوني ارزان‌قيمت براي قشرها كم‌درآمد , راه و روش تامين‌مالي بر مبناي ديدگاه‌هاي حمايتي صورت ميگيرد ; بانك مسكن به مثابه‌ بانك توسعه‌اي ‌بايد اين رويكرد را نمايندگي كرده و پيش موفقيت . بعضا اقداماتي كه در اين باره ( علاوه بر امور و سياست‌هايي كه هم‌اكنون پياده ميگردند ) مي بايست انجام گيرد , عبارت است از : 
• گزينش حق تقدم در اعطاي وام ها به خانوارهايي كه به‌صورت بلندمدت مستاجر بوده و هيچ‌يك از اعضاي خانواده صاحب‌ ملك مسكوني نباشند ( اين عمل با راه اندازي سامانه‌ جامع بازار اجاره و اعتبارسنجي در‌اين بازار قابل ‌پياده‌سازي است ) . 
• ياري به سازندگان واحدهاي مسكوني ارزان‌قيمت از روش خريد مصالح به‌صورت بيشتر از طرف بانك ( به‌ خواسته ارتقاء اقتدار چانه‌زني در قبال توليدكنندگان مصالح ) . 
• توليد گروه خريد حرفه‌اي , به‌منظور رصد فرصت‌ها و خريد هميشگي واحدهاي مسكوني ارزان‌قيمت نوساز و دست‌دوم ( به‌صورت غير وابسته يا اين كه مبتني بر اعلام نياز درخواست كنندگان وام ها ) با قيمت ارزان در مرحله مملكت و واگذاري آن ها به قيمت ارزان به درخواست كنندگان ( خانه‌اولي‌ها ) وام ها مسكن . 


توليد صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري اجاره به‌شرط تمليك 
بانك مسكن در رده بانكي توسعه‌اي قادر است صندوق‌هايي تخصصي در حيطه املاك ارزان‌قيمت و ويژه‌ قشرها كم‌درآمد ساخت كند كه در آن براساس مدل‌هاي تامين ‌مالي تركيبي ( blended finance ) , با تجميع منابع ( و ارتقا اقتدار چانه‌زني در كنار صرفه‌ مقياس ) دربرگيرنده كمك‌هاي مدني , ياري اشخاص خير ( كمك‌هاي بلاعوض يا اين كه قرض‌الحسنه و توسعه‌ عقد قرض‌الحسنه طبق گنجايش ضابطه دولتي با قرض‌دادن واحد مسكوني ) , منابع بيمه‌ بيكاري و منابع خويش قشرها ضعيف , واحدهاي مسكوني را در قالب قرارداد اجاره به‌شرط تمليك از عرضه‌كنندگان تحويل گرفته و در اختيار آن قشرها قرار دهند ( انتقال هزينه‌هاي ناحيه مسكن از صورت سود و خسارت به ترازنامه‌ capitalization of cost قشرها ضعيف ) . در اينجا اجاره‌بهاي پرداختي از سمت شخص عملا هزينه نبوده و نوعي سرمايه‌گذاري براي وي محسوب خواهد شد . اين صندوق‌ها بر طبق سازوكارهاي اداره بورس و به‌صورت سري تاسيس و سازمان خواهند شد ; كارمزدهاي تعريف‌شده خواهند داشت تا منجر ساخت رقابت بين بخش محرمانه شوند و تجميع و مرتبط‌سازي عرضه و تقاضا به شايسته ترين شكل ممكن صورت گيرد . به‌منظور حل بخشي از ايراد سودآوري طرح , املاك واگذارشده به قشرها ضعيف در‌اين نوع ( در مواقعي كه‌اين قشرها رويش كرده و وارد طبقه‌ ميانگين ميگردند ) قابل‌فروش نبوده و تنها امكان واگذاري دوباره با به عبارتي جور پيشين را دارااست ( جبران حمايت‌هاي مدني ) .